Un critère plus large que celui des locaux impropres, insalubres ou dangereux

Les critères de la décence sont fixés aux articles 2, 3 et 4 du décret du 30 janvier 2002 :

• L’article 2 fixe des conditions de sécurité et de santé ; l’article R.441-14-1 du CCH indique que l’absence d’une seule de ces conditions permet le recours DALO.
• L’article 3 fixe des conditions d’équipement et de confort ; l’article R.441-14-1 du CCH indique que l’absence de deux des équipements est nécessaire pour permettre le recours DALO ; la Comed peut toutefois utiliser sa marge d’appréciation.
• L’article 4 fixe des normes minimales de surface et de volume. On notera qu’un logement doit comporter une pièce principale d’une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. Cette référence est reprise par l’article R.441-14-1 du CCH dans le cadre du motif de suroccupation.

La non décence du logement inclut les locaux impropres à l’habitation, insalubres ou dangereux, mais elle est plus large.

Cependant les logements non décents n’entrant pas dans les critères des locaux impropres à l’habitation insalubres ou dangereux ne peuvent donner lieu à un recours DALO qu’à la condition que le ménage comporte au moins un enfant mineur ou une personne handicapée.

La frontière entre les deux critères n’est toutefois pas toujours simple à apprécier.

Exemple d'un logement non décent, bien que non reconnu comme insalubre</p> <p>Dans une décision citée par Jurislogement (Koupaki 12-02-2010 0900885), le TA de Paris note que, bien que l'expert n'aie pas retenu l'insalubrité, les occupants justifiaient vivre dans un logement présentant au moins l'un des risques pour la sécurité ou la santé énumérés au décret « décence ». Le couple ayant un enfant mineur à charge, le tribunal considére que la comed a commis une erreur d'appréciation en disant que l'état des locaux n'était pas de nature à leur ouvrir droit à la reconnaissance DALO.</p> <p>"Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que l’inspectrice de salubrité de la direction générale des services techniques de la ville de Paris a établi, les 20 novembre 2007 et 19 novembre 2008, deux comptes rendus de visite constatant chacun une importante humidité de condensation dans le logement en raison d’une aération permanente inefficace et d’un manque d’isolation thermique et, pour le deuxième d’entre eux, un défaut de protection de l’alimentation électrique causant des chocs électriques aux occupants du logement ; qu’il ressort également de ces documents que les seuls travaux exécutés par le propriétaire bailleur, pourtant invité en novembre 2007 à prendre les mesures nécessaires pour remédier aux désordres constatés, se sont bornés à la réparation de la fenêtre de la chambre ; que, si le préfet de Paris se réfère à une note établie le 12 février 2009 par un expert immobilier, à la suite d’une visite des lieux diligentée par le tribunal de grande instance du 18ème arrondissement de Paris dans le cadre du litige opposant les requérants à leur propriétaire, pour faire valoir que des démarches étaient alors en cours contre le propriétaire bailleur, il ressort du jugement rendu à la suite de cette visite le 30 juillet 2009 qu’ayant prononcé l’expulsion des requérants pour non paiement de leurs loyers, le tribunal a rejeté la demande de travaux des intéressés ; que, par contre, il ressort de cette même note en date du 12 février 2010 que l’expert, s’il n’a pas retenu l’insalubrité, a constaté que l’appartement occupé par M. KOUPAKI et Mlle BIHAN n’était pas conforme aux normes d’habitabilité fixées par le décret susvisé du 30 janvier 2002, tandis que, dans son jugement du 30 juillet 2009, le tribunal de grande instance de Paris a alloué aux intéressés une indemnité en réparation du trouble de jouissance qu’ils avaient subi du fait d’importants problèmes d’humidité relevés dans le logement ainsi que de la dangerosité et de la défectuosité de l’installation électrique de celui-ci, depuis le 13 mars 2006 ; que, dans ces conditions, alors que M. KOUPAKI et Mlle BIHAN, qui vivent avec un enfant mineur à charge, justifiaient, à la date de la décision attaquée, vivre dans un logement présentant au moins un des risques pour la sécurité ou la santé énumérés à l'article 2 du décret du 30 janvier 2002, au sens des dispositions précitées de l’article R. 414-14-1 du code de la construction et de l’habitation, la commission de médiation de Paris s’est livrée à une appréciation erronée des caractéristiques du logement occupé par les intéressés en estimant qu’il n’était pas de nature à leur ouvrir droit au bénéfice des dispositions précitées ; "

Justificatifs et charge de la preuve

Des justificatifs sont requis, mais il n’est pas demandé au citoyen de connaître les dispositifs de lutte contre l’habitat indigne.

Le formulaire du recours DALO (9.7.1) impose de fournir un document justificatif de l’état des locaux, mais il en laisse ouvert le choix. Parmi les exemples cités, figurent les documents établis par un travailleur social ou une association ainsi que la production de photos.

Au titre des démarches préalables, la demande de logement social peut ne pas être considérée comme suffisante pour ce critère : le formulaire (5.2) donne l’exemple d’un courrier adressé au propriétaire et/ou à un service administratif.

Compte tenu de la complexité des dispositifs, et parfois de leur mauvais fonctionnement, il ne peut cependant être exigé du demandeur qu’il se soit adressé au bon interlocuteur : c’est pourquoi le recours DALO vaut signalement aux autorités compétentes.

Il peut y avoir un décalage entre la situation ressentie par l’occupant et la définition donnée par la réglementation. Elle peut parfois être liée au mode d’habitation et non aux caractéristiques du logement lui-même. C’est pourquoi la loi stipule que la Comed statue au vu d’un rapport des services compétents.

Pour autant il ne saurait être reproché au demandeur l’absence de ce rapport, dont la production doit être déclenchée par le recours. Compte tenu des délais de décision de la commission, et de la capacité de réponse des services concernés, certaines commissions missionnent des prestataires extérieurs.

Articulation entre DALO et droit commun

Il existe aujourd’hui une panoplie de procédures pouvant être actionnées, selon le cas, par le maire ou par les services de l’Etat.

C’est pourquoi le Guide du ministère insiste sur la nécessité de veiller au caractère subsidiaire du DALO afin d’éviter d’alimenter des filières de marchands de sommeil et de dégager les propriétaire de leurs obligations.

Il précise cependant :

« La priorité à donner au droit commun est subordonnée au fait que les dispositifs fonctionnent ».

« Dès lors, la commission de médiation peut ne pas accueillir favorablement les recours amiables formés par des occupants de locaux frappés d’une mesure de police, dès lors qu’elle a la certitude que le préfet ou le maire fait usage de ces nouveaux pouvoirs et que le relogement ou l’hébergement aura lieu dans des délais raisonnables. »

La subsidiarité pose en effet la question de la capacité effective des dispositifs de droit commun à permettre de faire respecter le droit du demandeur à un logement décent et indépendant.

Conseils aux membres des commissions de médiation

• Lorsque les services compétents ne sont pas en mesure de fournir un rapport à la commission dans le délai requis, demander qu’un prestataire extérieur soit mandaté.
  
  En l’absence de rapport, le doute doit bénéficier au demandeur.
• Lorsque la situation du demandeur est supposée pouvoir être traitée par les dispositifs de droit commun, se demander : compte tenu du fonctionnement actuel de ces dispositifs, dans quel délai le ménage sera-t-il relogé ? (ou dans quel délai les travaux nécessaires seront-ils effectués ?).
• Lorsque les dispositifs de droit commun ne sont pas en capacité de faire assurer les travaux ou le relogement dans un délai raisonnable, désigner le demandeur comme prioritaire et à reloger en urgence.
• Lorsque la commission prononce un rejet renvoyant le demandeur au droit commun, demander qu’elle soit tenue informée des suites données.
• Dans le cas où la commission constate un dysfonctionnement du droit commun, alerter le préfet (dans le rapport annuel et/ou au cas par cas)

Que disent les textes ?

Le II de l’article L.441-2-3 du CCH ouvre la possibilité de recours au demandeur logé dans un logement non décent s’il a au moins un enfant mineur ou si lui-même ou une personne à sa charge présente un handicap.

L’article R.441-14-1 du CCH encadre le critère de non décence. Le logement doit :

• soit présenter au moins un des risques pour la santé ou la sécurité énumérés à l’article 2 du décret du 30 janvier 2002
• soit manquer d’au moins deux des éléments d’équipement et de confort mentionnés à l’article 3 du même décret.

Le dernier alinéa de l’article R.441-14-1 du CCH permet toutefois, par décision « spécialement motivée », de retenir des situations de logement non décent ne répondant pas totalement aux exigences fixées plus haut (ex : il ne manque qu’un seul des éléments d’équipement ou de confort).

Le VII de l’article L.441-2-3du CCH précise les points suivants.

• La comed statue au vu d’un rapport des services compétents.
• Dans le cas où une mesure de police a été prise, un rapport doit présenter l’état d’avancement de son exécution.
• Dans le cas où le rapport conclut au caractère impropre, insalubre ou dangereux ou ne répondant pas aux caractéristiques de la décence, les autorités publiques instruisent sans délai les procédures prévues par les textes, indépendamment de la décision de la comed.
• Les locaux ayant donné lieu à une décision favorable de la comed au titre de ce critère font l’objet d’un signalement aux organismes chargés du versement des aides personnelles au logement et du FSL.
• Ils sont également signalés au comité responsable du PDALHPD pour inscription sur un observatoire nominatif.

L’article L. 114du code de l’action sociale et des familles définit la notion de handicap à prendre en compte.

Que dit le Guide du ministère ?

Le Guide (p.34) rappelle :

• l’exigence d’un rapport diligenté par les services de l’ARS ou du maire, et l’obligation qui en découle pour le demandeur de permettre la visite du logement ;
• l’obligation pour la Comed de s’appuyer sur ce rapport ;
• l’interdiction pour la Comed d’exiger un arrêté de péril pour attester de l’existence d’un ou plusieurs risques de sécurité énumérés par le décret du 30 janvier 2002 ;

Conseils aux personnes accompagnant les demandeurs

• Encourager le demandeur à faire un courrier de signalement au préfet ou au maire préalablement au recours.